Schuldnerberatung – Wenn der Vermieter ein Pfandrecht geltend macht

In der Schuldnerberatung sind häufig Mietschulden ein Thema. Bekanntermaßen regelt der Mietvertrag, dass am Monatsanfang die Miete für den laufenden Monat fällig ist. Ist ein Mieter mit insgesamt 2 Monatsmieten rückständig, berechtigt es zur Kündigung. Gelegentlich wird diese Kündigung mit einem Vermieterpfandrecht verbunden. 

Das Thema Vermieterpfandrecht hat zwar im Bereich der Wohnraumvermietung etwas an Bedeutung verloren und ist daher nicht mehr so häufig ein Thema in der Schuldnerberatung. Im Bereich der Gewerberaumvermietung ist das allerdings weiterhin ein gewichtiges Rechtsthema. Da die Ausübung des Vermieterpfandrechts durch den Vermieter in der Wohnraum- vermietung bei Unwissenheit des Schuldners häufig fatale Wirkung haben kann, möchte ich auf diesem Blog etwas mehr Transparenz in diesen Pfändungsbereich bringen.

Grundsätzlich steht gemäß § 562 BGB dem Vermieter zur Absicherung seiner Forderung, die er aus einem bestehenden Mietverhältnis hat, ein Pfandrecht an eingebrachten Sachen des Mieters zu (Siehe: OLG Düsseldorf ZMR 2000, 518, 520). Hierbei muss es sich nicht nur um ausstehende Mietzahlungen handeln, sondern können auch Zahlungsforderungen von Nutzungsentschädigungen, Nebenkosten oder Schadensersatz sein.

Allerdings, und das hat ganz besondere Auswirkungen auf den Mietwohnungsbereich, erfahren diese Pfändungen auch ein Pfändungsverbot gem. §§ 811 ff. ZPO an den zum persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienenden Sachen. Viele Vermieter wissen das gar nicht und vermitteln den mit Schulden geplagten Mieter ein Gefühl, als stünde er nunmehr nur noch mit leeren Händen auf der Straße. Hier ist allerdings der soziale Schutzgedanke sehr umfangreich und bezieht sich nicht nur auf vermeintlich das, was man zum Leben benötigt, sondern bezieht sich auf einen Haushalt, der eine bescheidene Lebensführung ermöglicht. Diesen Begriff kennen wir auch, wenn der Gerichtsvollzieher die Wohnung inspiziert um nach Pfändungsmöglichkeiten zu suchen. So ist auch in diesem Fall die Pfändung einer Wohnzimmereinrichtung oder von Küchengeräten, soweit diese nicht mehrfach vorhanden sind, ausgeschlossen. Ebenfalls ausgeschlossen ist die Pfändung von Rundfunkgeräten, Kühlschränken, Waschmaschinen etc. Auch Geräte, die dem Erwerb, auch als Selbstständiger dienen, sind von der Pfändung ausgeschlossen, sofern sie dem jeweiligen Gewerbe zuzuordnen sind (z.B. ist eine teure Digitalkamera für den Fotografen durchaus üblich, für den freiberuflichen Musiker ist es eher die Trompete).

Für den Fall, dass der Vermieter unpfändbare Sachen an sich nimmt und diese verwertet, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Gleiches gilt für die unberechtigterweise durchgeführte Pfändung.

Damit das Vermieterpfandrecht nicht erlöscht, hat der Vermieter einen Anspruch darauf, dass im Rahmen seines Widerspruchsrechts die pfändbaren Sachen, auf die er ein Pfandrecht ausgeübt hat, im Mietobjekt verbleiben. Zum Zwecke der Durchsetzung dieses Anspruchs darf der Vermieter gemäß § 562 b BGB – ohne das Gericht in Anspruch nehmen zu müssen – eine unberechtigte Wegschaffung einer Pfandsache selbst verhindern. Ist nämlich ein Mieter gerade dabei, den gepfändeten Gegenstand aus der Mietsache zu entfernen (wird er sozusagen gerade auf frischer Tat ertappt),  so darf der Vermieter notfalls mit Gewalt den Mieter an der Wegschaffung hindern. Der Vermieter darf in diesem Fall die pfändungsberechtigte Sache in Besitz nehmen. Dies ist allerdings nur solange gestattet, wie die Wegschaffung noch nicht abgeschlossen ist. Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter mit § 562 b Abs. 2, Satz 2 BGB das Recht ein, die Herausgabe bzw. Rückverschaffung gerichtlich einzuklagen. Gleiches gilt, wenn die Pfandsache ohne Wissen des Vermieters weggeschafft worden ist. Zu beachten in diesem Zusammenhang ist jedoch, dass der Vermieter diesen Anspruch binnen einer Frist von einem Monat ab dem Tag, an dem er von der Entfernung des Pfandgegenstandes Kenntnis erlangt hat, geltend macht.

ACHTUNG: Entfernt der Mieter entgegen dem Widerspruch des Vermieters die Pfandsache aus dem Mietobjekt, macht der Mieter sich unter Umständen des Straftatbestandes der Pfandkehr nach § 289 StGB strafbar.

Der Vermieter übt gegenüber dem Mieter sein Vermieterpfandrecht aus, indem er eine Erklärung abgibt, von seinem Recht des Vermieterpfandrechts Gebrauch zu machen. Es reicht dem Mieter gegenüber zu bestimmen, dass nach seinem Auszug die pfändbaren Sachen in der Wohnung zu verbleiben haben oder herauszugeben sind. Ein Titel, wie wir es im Falle eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses kennen, ist hierfür nicht notwendig. Aus diesem Grunde ist das Vermieterpfandrecht ein sehr weit reichendes Recht. Allerdings hat der Vermieter immer den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. So ist es nach Maßgabe der Rechtsprechung unverhältnismäßig, wenn und soweit der Vermieter zur Durchsetzung seines Pfandrechts die Schlösser der Mietsache austauscht. Dies ist nicht gestattet. 

Ein kleiner Hinweis noch, weil diese Situation bei Gewerbemietverträgen häufiger vorkommt. Sofern der Mietvertrag Untervermietung zulässt, was ja häufig schon aufgrund vorhandener Tochter-/Schwestergesellschaften vereinbart wird, kann ein Vermieter das Pfandrecht NICHT gegenüber dem Untermieter ausüben. Ein Mietvertragsverhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter ist i.d.R. nicht gegeben. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt!

Ihr
Heinrich Schreiber

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3 Gedanken zu “Schuldnerberatung – Wenn der Vermieter ein Pfandrecht geltend macht

  1. VA:F [1.9.22_1171]
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    Hallo Heinrich,
    guter invormatiefer Artikel. Mit diesem Tatbestand habe ich mich oft in meiner aktiven Berufszeit als Obrgerichtssvollzieher insbesondere bei Räumungsvollstreckungen
    zu beschäftigen gehabt. Ich habe immer wieder festgestellt, das diese Möglichkeit
    bei Mietern aber auch bei Vermietern unbekannt war. Selbst Anwälte waren oft
    damit nicht so recht vertraut.
    Lieben Gruß
    Lothar

  2. VN:F [1.9.22_1171]
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    Oh, das freut mich natürlich ganz besonders, dass du aus Sicht
    der „Praxis“ ein solches Lob machst.

    Liebe Grüße
    Heinrich

  3. VA:F [1.9.22_1171]
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    ich finde ja, dass manche Vermieter glaube, sie hätten das Recht für sich selbst gepachtet. Manchmal fragt man sich, ob man wirklichdie Rechtsmittel einlegen oder seine Sachen einfach gewaltsam holen soll.

    Na ja, Gedanken sind frei

    Andy

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